Чи входить балкон у загальну площу квартири

Площа квартири впливає на її вартість, дані в технічній документації та проведення операцій із нерухомістю. Тому питання, чи входить балкон в загальну площу квартири в Україні, особливо важливе під час купівлі житла або перевірки техпаспорта.

Коротка відповідь: входить, але не за повним фактичним метражем, а з відповідним коефіцієнтом. До житлової площі він не належить.

Чи входять балкон і лоджія у загальну та житлову площу квартири

Під час розрахунків потрібно розрізняти площу квартири, її загальну та житлову площу. Ці показники не тотожні, хоча в побуті їх часто називають однаково.

Житлова площа складається з кімнат, призначених для постійного проживання: спальні, вітальні, дитячої або кабінету, якщо він має відповідне призначення. Кухня, коридор, санвузол та інші допоміжні приміщення до неї не належать. Балкони й лоджії також не вважаються житловими, незалежно від їхнього розміру та наявності скління.

Під час визначення загальної площі враховують житлові й допоміжні приміщення, а також літні та неопалювані простори. Проте для останніх застосовують знижувальні коефіцієнти. Тому фактичні 4 м² балкона не означають автоматичного збільшення загального метражу квартири на 4 м².

Окремо в будівельних нормах використовується поняття площі квартири. Її визначають без балконів, лоджій, веранд, терас, холодних комор і зовнішніх тамбурів. Через схожість термінів у документах і виникає плутанина.

Виходить проста різниця:

• до житлової площі балкон і лоджія не входять;
• у площі квартири їх можуть не враховувати;
• у загальній площі їх ураховують із передбаченим коефіцієнтом.

Як розраховується площа балкона та лоджії

Відповідно до ДБН В.2.2-15:2019, для відкритих літніх приміщень використовують такі коефіцієнти:

• балкон і тераса — 0,3;
• лоджія — 0,5.

Наприклад, незасклений балкон має фактичний розмір 4 м². Для визначення частини, яка буде врахована в загальній площі, цей показник множать на 0,3:

4 × 0,3 = 1,2 м²

Отже, до загального метражу зарахують 1,2 м², хоча фактична квадратура самого балкона становить 4 м².

Якщо лоджія має розмір 4 м², застосовують коефіцієнт 0,5:

4 × 0,5 = 2 м²

Для засклених балконів і лоджій у чинній редакції ДБН передбачений коефіцієнт 1,0. Але під час перевірки старих документів можна побачити інші значення. Раніше для заскленого балкона застосовували коефіцієнт 0,8, а для заскленої лоджії — 1,0.

Саме тому однакові за фактичним розміром квартири іноді мають різний метраж у документах. Значення може залежати від року будівництва, дати проведення технічної інвентаризації, чинних на той момент норм і характеристик літнього приміщення.

Засклення саме по собі не перетворює балкон на житлову кімнату. Для цього недостатньо встановити вікна, утеплити стіни або покласти підлогове покриття. Приєднання такого простору до кімнати зі зміною зовнішніх конструкцій, опалення чи планування вже може вважатися реконструкцією.

Як площа балкона відображається у техпаспорті

Технічний паспорт містить план квартири та експлікацію приміщень. У них зазначають призначення кожної частини об'єкта, її розміри та площу. Балкон або лоджію показують окремо, а їхні характеристики враховують під час визначення загального показника.

Власнику варто перевірити:

• чи позначений балкон на плані;
• чи правильно визначено його тип;
• чи відповідають розміри фактичному стану;
• чи зазначене скління;
• чи правильно застосований коефіцієнт;
• чи збігається загальна площа з іншими документами.

Балкон і лоджія — різні конструкції. Балкон виступає за площину фасаду та має огороджений майданчик, тоді як лоджія розташована в об'ємі будівлі й обмежена стінами з кількох боків. Через неправильне визначення типу приміщення може змінитися результат розрахунку.

Під час купівлі квартири потрібно порівняти техпаспорт із фактичним плануванням. Якщо балкон приєднали до кімнати, демонтували частину стіни або перенесли опалювальні прилади, звичайного засклення вже немає. Такі зміни можуть впливати на технічні характеристики об'єкта та вимагати оформлення відповідної документації.

Що робити, якщо площа у документах не збігається

Невелика різниця в метражі не завжди свідчить про помилку. Спочатку потрібно з'ясувати, які саме показники порівнюються. В одному документі може бути зазначена площа квартири без літніх приміщень, а в іншому — загальна площа з урахуванням коефіцієнтів.

Причиною розбіжностей також можуть бути:

• різні роки проведення обмірів;
• застосування норм, які діяли на дату оформлення документа;
• помилка під час розрахунку або перенесення даних;
• неправильне визначення балкона чи лоджії;
• проведене перепланування;
• приєднання літнього приміщення до кімнати;
• невідповідність фактичного стану старому плану.

Насамперед слід порівняти експлікацію, план і загальний метраж у техпаспорті. Також варто перевірити правовстановлюючі документи та відомості з Державного реєстру речових прав.

Якщо фактичне планування змінилося або старі обміри містять неточності, проводять нову технічну інвентаризацію. Інженер обмірює приміщення, фіксує його стан і визначає характеристики відповідно до чинних вимог. На підставі нового документа за потреби виправляють відомості в реєстрі.